Legea chiriilor în 2026: indexare, preaviz și drepturile tale

Între un proprietar care vrea predictibilitate și un chiriaș care vrea stabilitate, legea românească a găsit un echilibru relativ simplu: chiria crește doar în condițiile din contract; contractul se poate încheia înainte de termen, dar cu preaviz. Iată regulile esențiale, fără jargon juridic.

Indexarea chiriei: doar dacă e prevăzută în contract

Pentru locuințele închiriate de la proprietari persoane private, legea nu stabilește în prezent un plafon al creșterii chiriei. Chiria este cea asupra căreia v-ați înțeles (art. 1781 Cod civil), iar contractul semnat are putere de lege între părți (art. 1270 Cod civil). De aceea, pe durata contractului, chiria poate crește doar în două situații: dacă ați prevăzut în contract o clauză de indexare (de exemplu, anual, cu rata inflației publicată de Institutul Național de Statistică) sau dacă amândoi semnați un act adițional. Fără clauză și fără acordul chiriașului, chiria rămâne cea din contract.

Rezilierea: cine poate pleca și când

La un contract pe durată determinată, chiriașul îl poate denunța unilateral oricând, printr-o notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile (art. 1825 alin. (1) Cod civil). Termenul nu poate fi scurtat prin contract: o clauză contrară este considerată nescrisă. În modelul de contract Habitimo, plecarea cu preavizul respectat nu atrage pierderea garanției.

Proprietarul are o poziție mai restrânsă. La un contract pe durată determinată, îl poate denunța unilateral doar dacă în contract s-a prevăzut această posibilitate pentru nevoile locative proprii sau ale familiei, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile când chiria se plătește lunar (art. 1825 alin. (2) și art. 1824 alin. (2) Cod civil). Nu poate rezilia pur și simplu pentru că a găsit un chiriaș care oferă mai mult. La un contract fără durată determinată, oricare parte îl poate denunța prin notificare, iar proprietarul trebuie să respecte același preaviz de cel puțin 60 de zile (art. 1824 Cod civil).

Înregistrarea la ANAF: două obligații distincte, nu una

Multor proprietari li se pare că există o singură formalitate fiscală. Sunt, de fapt, două:

• Formularul C168: înregistrarea contractului la ANAF, o singură dată, în 30 de zile de la semnare
• Declarația Unică (Formularul 212): depusă anual, cât timp ai avut venit din chirii în anul precedent, cu termen legal 25 mai

Impozitul pe venitul din chirii este 10% din venitul net. Neînregistrarea contractului la ANAF nu doar că poate atrage amenzi, ci te lipsește și de titlul executoriu, adică de posibilitatea de a recupera rapid o chirie neplătită fără proces în instanță.

Evacuarea: niciodată forțată

Indiferent cât de îndreptățit se simte proprietarul, evacuarea unui chiriaș se face exclusiv prin hotărâre judecătorească. Schimbarea yalei, tăierea utilităților sau scoaterea forțată a bunurilor sunt ilegale și pot atrage răspundere penală pentru proprietar, indiferent de restanțele chiriașului.