Mulți proprietari declară veniturile din chirie „când au timp" sau le ignoră cu totul. Consecința: amenzi ANAF între 5.000 și 50.000 lei, plus obligarea la plata retroactivă cu penalități de 0,03%/zi. Câteva ore de birocrație anuală te feresc de o problemă serioasă.
Obligația legală: toți proprietarii trebuie să declare
Dacă încasezi chirie — indiferent de sumă, indiferent dacă e cash sau transfer — ești obligat legal să declari veniturile la ANAF. Legislația nu face distincție între un singur apartament și o sută.
Riscuri reale în 2026
ANAF a intensificat controalele prin încrucișarea datelor din registrul de carte funciară cu declarațiile de venit. Proprietarii cu apartamente închiriate și fără declarații depuse sunt identificați automat.
Cum se calculează impozitul în 2026
Regimul fiscal al veniturilor din chirie se bazează pe cota forfetară de cheltuieli de 20%:
- Venit net = Chirie anuală brută × 80%
- Impozit = Venit net × 10%
Exemplu concret: Chiria lunară e 500€ (≈ 2.500 lei).
- Venit anual brut: 30.000 lei
- Cota forfetară (20%): 6.000 lei
- Venit net impozabil: 24.000 lei
- Impozit datorat: 2.400 lei/an (200 lei/lună)
Sistemul real — alternativa
Dacă cheltuielile tale efective (reparații, dobânzi credit ipotecar, asigurare, impozit proprietate) depășesc 20% din chiria anuală, poți opta pentru sistemul real de impozitare, unde deduci cheltuielile efectiv dovedite. Necesită evidență contabilă mai strictă.
CASS: contribuția la sănătate din veniturile din chirie
Din 2024, veniturile din chirie intră și în baza de calcul pentru CASS (contribuție asigurări de sănătate — 10%):
- Dacă venitul net anual din chirie depășește 6 salarii minime brute (≈ 18.000 lei în 2026): plătești CASS 10% calculat la 6 salarii minime ≈ 1.800 lei/an
- Dacă venitul net depășește 12 salarii minime: CASS se calculează la 12 salarii ≈ 3.600 lei/an
- Dacă ești angajat cu normă întreagă și angajatorul deja reține CASS, poți fi scutit de CASS din veniturile din chirie
Situațiile de suprapunere CASS sunt complexe — consultă un contabil pentru situația ta specifică.
Declarația D212 și termenele legale
Declarația unică (D212) se depune anual, indiferent de suma datorată:
- Termen depunere: 25 mai a anului următor (pentru veniturile din 2025, declari până la 25 mai 2026)
- Metode: online pe e-Guvernare.ro (recomandat) sau la ghișeul ANAF
Impunerea la sursă — alternativa lunară
Poți opta pentru impunere la sursă — calculezi și plătești impozitul lunar, nu la finalul anului. Avantaje:
- Eviti plata unei sume mari dintr-o dată în mai
- Nu mai ai surprize la regularizarea anuală
- Mai ușor de gestionat pentru mai multe proprietăți
Înregistrarea contractului — pasul 0
Înainte de orice declarație, contractul de chirie trebuie înregistrat la ANAF în 30 de zile de la semnare. Fără contract înregistrat, nici relația de chirie nu e legală în fața autorităților.
Rezumat rapid
- Impozit = (chirie anuală × 80%) × 10% — cota forfetară 20%
- CASS se aplică suplimentar dacă venitul net depășește 6 salarii minime
- Declarația D212 — termen: 25 mai a anului următor
- Contract înregistrat la ANAF în 30 de zile de la semnare — obligatoriu
- Alternativa: impunere la sursă (plăți lunare, fără surprize anuale)