Un contract de închiriere nu e o formalitate — e singurul document care te protejează în fața instanței, dacă ajunge acolo. Și ajunge mai des decât crezi: conflictele legate de garanție, reparații sau evacuare sunt frecvente și se rezolvă exclusiv pe baza contractului semnat.
Forma și validitatea contractului
Contractul de închiriere poate fi încheiat în formă:
- Scrisă simplă — cel mai comun; are deplină valoare juridică dacă e semnat de ambele părți
- Autentică (notarială) — obligatorie dacă durata e mai mare de 3 ani; conferă caracter executoriu direct, fără judecată
- Digitală cu semnătură electronică calificată — echivalentă legal cu forma scrisă, acceptată de ANAF din 2025
Contractele verbale
Un contract de chirie verbal e legal valabil, dar imposibil de dovedit în instanță. Dacă apar dispute, ambele părți vor susține versiuni diferite și instanța nu poate determina adevărul. Niciodată fără contract scris.
Clauzele obligatorii — ce nu poate lipsi
Un contract de închiriere complet trebuie să includă:
- Datele de identificare ale ambelor părți (CNP, adresă, telefon, email)
- Descrierea exactă a proprietății (adresă, suprafață, număr camere, dependințe)
- Durata contractului (dată de început și dată de încheiere sau durată nedeterminată)
- Cuantumul chiriei, moneda, data scadenței și contul/modalitatea de plată
- Valoarea garanției și condițiile de returnare
- Inventarul mobilierului și al electrocasnicelor (ca anexă)
- Drepturile și obligațiile fiecărei părți privind reparațiile
- Condițiile de reziliere și termenul de preaviz
- Ce cheltuieli suportă chiriașul (utilități, întreținere) și ce suportă proprietarul
Clauzele abuzive — ce trebuie refuzat
Anumite clauze sunt nule de drept, indiferent dacă le-ai semnat:
- Dreptul proprietarului de a intra în locuință fără preaviz și acordul chiriașului
- Obligația chiriașului de a repara defecțiunile structurale (responsabilitate a proprietarului)
- Pierderea automată a garanției la orice reziliere, indiferent de motiv
- Interzicerea totală a oricărei modificări interioare, inclusiv a cuielor în pereți
- Penalități de întârziere exorbitante (peste 0,5%/zi sunt contestabile)
Atenție la contractele „tip" de pe internet
Multe modele de contract circulă online și conțin clauze depășite sau chiar abuzive. Verifică orice model cu un avocat sau utilizează platformele specializate care folosesc contracte validate legal.
Înregistrarea la ANAF — obligatorie, nu opțională
Proprietarul este obligat să înregistreze contractul la ANAF în 30 de zile de la semnare:
- Online pe e-Guvernare.ro (cu token sau semnătură electronică) — gratuit
- La ghișeul ANAF — cu 2 exemplare ale contractului, actul de proprietate
Ce aduce înregistrarea chiriașului: protecție în caz de vânzare a proprietății (noul proprietar e obligat să respecte contractul înregistrat), dovadă pentru adeverința de rezidență.
Ce aduce înregistrarea proprietarului: respectarea obligației legale, protecție în litigii, posibilitatea de a deduce cheltuielile.
Durata contractului: determinată vs. nedeterminată
Ambele variante sunt legale, cu implicații diferite:
- Durată determinată (ex. 1 an) — rezilierea anticipată e mai complicată pentru ambele părți; mai multă siguranță
- Durată nedeterminată — flexibilitate maximă, dar oricare parte poate denunța cu preaviz; mai puțin confort pentru chiriaș
Rezumat rapid
- Contractul scris e obligatoriu — verbal e legal, dar inutil în litigii
- Include inventarul mobilierului ca anexă semnată de ambele părți
- Clauzele abuzive sunt nule — nu le poți impune sau accepta validând
- Înregistrarea la ANAF în 30 de zile — responsabilitatea proprietarului
- Contractul notarial e opțional, dar permite evacuare fără judecată