Investiții imobiliare pentru începători în România: ghid complet 2026
O locuință pentru închiriere este o investiție bună atunci când cifrele o susțin înainte de semnătură. Iată calculul complet, pas cu pas.
Echipa HabitimoActualizat 1 noiembrie 20268 min de citit
Cuprins+
O locuință cumpărată pentru închiriere este o investiție bună atunci când cifrele o susțin înainte de semnătură. Diferența dintre randamentul brut și cel net este, de cele mai multe ori, mai mare decât se așteaptă investitorii la început.
Tipuri de investiții rezidențiale
- Închiriere pe termen lung: chiriaș stabil, venit regulat, administrare redusă
- Închiriere pe termen scurt, în regim hotelier: venit potențial mai mare, cu efort de administrare mai mare și reglementări locale specifice
- Renovare și revânzare: capital blocat pe perioada lucrărilor și risc legat de prețul de vânzare
- Achiziție în faza de proiect, de la dezvoltator: preț de achiziție mai mic, în schimbul riscului de întârziere
Randamentul: brut și net
Randamentul brut = chiria anuală ÷ prețul de achiziție × 100. Randamentul net scade din chirie costurile reale ale proprietarului.
Exemplu calculat, cu ipoteze de lucru
Preț de achiziție: 100.000 €. Chirie: 600 € pe lună, adică 7.200 € pe an. Randament brut: 7.200 ÷ 100.000 = 7,2%.
Costuri pe an: impozitul de 8% din chiria încasată (576 €), o lună neocupată (600 €) și 1.000 € pentru întreținere și reparații. Rămân 7.200 − 576 − 600 − 1.000 = 5.024 €, adică un randament net de 5,0%.
Înlocuiește ipotezele cu cifrele tale: prețul real, chiria medie din zonă, asigurările și, dacă e cazul, contribuția la sănătate (CASS).
Chiria medie solicitată în marile orașe o găsești în calculatorul de chirie.
Cum alegi zona
- Transportul: metroul și liniile principale cresc cererea
- Universitățile și marii angajatori: aduc chiriași în fiecare an
- Raportul dintre preț și chirie: compară prețul de achiziție cu chiria medie a zonei
- Serviciile din apropiere: magazine, școli, parcuri
Finanțarea: credit sau capital propriu
Cu un credit ipotecar, compară rata lunară din oferta băncii cu chiria netă estimată. Dacă rata consumă aproape toată chiria, investiția se bazează pe creșterea valorii locuinței în timp, nu pe venitul lunar. Cu capital propriu, venitul net se încasează din prima lună.
Fondul de rezervă
Păstrează o rezervă echivalentă cu câteva chirii lunare pentru reparații neprevăzute și pentru perioadele dintre doi chiriași.
Greșeli frecvente
- Decizia luată după gust, în locul calculului de randament
- Costurile tranzacției, renovării și mobilării lăsate în afara calculului
- Chiria estimată optimist, în locul mediei din zonă
- Randamentul brut folosit drept randament real
- Lipsa unui fond de rezervă
Rezumat rapid
- Calculează randamentul net, cu impozit, perioade neocupate și reparații
- Pornește de la chiria medie reală a zonei
- Cu credit, compară rata cu chiria netă
- Păstrează un fond de rezervă
Pentru proprietari
Publică anunțul gratuit pe Habitimo
Chiriașii interesați te contactează direct, iar Habi recomandă locuința celor care caută una similară. În cont găsești modelul de contract și procesul-verbal de predare-primire.
