Garanția la chirie este banii tăi, ținuți temporar de proprietar — nu o taxă, nu o donație. Și totuși, mii de chiriași pierd o parte sau tot din această sumă din cauza unui singur document lipsă: procesul-verbal de predare. Iată ce trebuie să știi înainte să semnezi.
Ce este, de fapt, garanția la chirie
Garanția (sau „depozitul de garanție") este o sumă plătită de chiriaș proprietarului la semnarea contractului, ca protecție împotriva eventualelor daune sau chirii neachitate. Din punct de vedere legal, ea este reglementată de Codul Civil, art. 1777–1825.
Legea nu stabilește un plafon maxim — în practică, piața a impus un standard de 1–2 chirii lunare, cu excepția zonelor premium unde se cere și 3.
Situația pe piață în 2026
București: 1–2 chirii (3 în zone centrale). Cluj-Napoca: 2 chirii standard. Timișoara, Iași, Brașov: 1–2 chirii. Orașe mici: adesea o singură chirie sau chiar fără garanție.
Important: garanția se plătește separat de prima chirie. Pentru un apartament de 500€/lună cu 2 chirii garanție, ai nevoie de 1.500€ la mutare.
Când și cum se returnează garanția — ce spune legea
Proprietarul este obligat să returneze garanția în termen de 30 de zile de la predarea cheilor și verificarea stării locuinței — termenul uzual folosit și în contractele-tip din piață. Aceasta se întâmplă integral dacă:
- Proprietatea este predată în aceeași stare ca la intrare (uzura normală nu se impută)
- Nu există chirii restante
- Utilitățile sunt achitate la zi
- Toate cheile sunt predate
Ce poate reține proprietarul — și ce nu
Proprietarul poate deduce din garanție exclusiv cheltuielile dovedite:
- Reparații pentru daune produse de chiriaș (nu uzura normală)
- Chirii restante
- Facturi de utilități neachitate
Ce nu poate reține proprietarul
Vopsea îngălbenită după 2-3 ani, mici zgârieturi pe parchet, balamale uzate, sigilii de chiuvetă degradate — acestea sunt uzură normală și nu pot fi reținute din garanție. Dacă proprietarul încearcă, ai dreptul să contestezi.
Documentul care îți protejează banii: procesul-verbal
Cel mai important lucru pe care îl poți face pentru garanția ta este să semnezi un proces-verbal de predare-primire la intrare și unul la ieșire. Fără el, orice dispută devine „cuvântul meu împotriva cuvântului tău".
La intrare, documentează obligatoriu:
- Fotografii clare ale fiecărei camere, inclusiv defectele existente
- Lista exactă a mobilierului și starea acestuia
- Indexul contoarelor (apă rece, apă caldă, gaz, curent)
- Numărul de chei predate
Sfat practic
Pe Habitimo, procesul-verbal digital și inventarul foto sunt generate automat la începutul și sfârșitul contractului, cu semnătură electronică de ambele părți. Elimini complet riscul de dispute.
Ce faci dacă proprietarul refuză să returneze garanția
Dacă au trecut 30 de zile de la predarea cheilor și garanția nu a fost returnată, ai câteva opțiuni:
- Notificare scrisă — trimite un email sau o scrisoare recomandată în care soliciți returnarea în 7 zile, cu mențiunea că vei acționa în judecată
- Mediere — mai rapidă și mai ieftină decât instanța; un mediator autorizat poate soluționa în 1-2 ședințe
- Somație de plată — procedură judiciară simplificată, fără avocat obligatoriu, pentru sume sub 200.000 lei; durează 2-4 săptămâni
Cu contractul și procesul-verbal de predare-primire în mână, șansele de câștig la instanță sunt ridicate.
Rezumat rapid
- Garanția = 1–2 chirii lunare, plătită la semnarea contractului
- Se returnează în 30 de zile de la predarea locuinței (termen contractual uzual — nu e fixat prin lege, verifică exact clauza din contractul tău)
- Proprietarul poate reține doar cheltuieli dovedite, nu uzura normală
- Procesul-verbal de predare-primire este documentul tău de protecție
- Dacă nu se returnează: notificare → mediere → somație de plată