Relația cu chiriașul nu se termină la semnarea contractului — abia acolo începe. Proprietarii care stabilesc reguli clare de la început au probleme de zece ori mai rare decât cei care lasă totul la voia întâmplării. Claritatea nu e ostilitate — e profesionalism.
Regulile de bază: ce stabilești de la început
La semnarea contractului sau imediat după, clarifică în scris:
- Canalul de comunicare — WhatsApp, email sau telefon; alege unul și rămâi la el
- Termenul de răspuns — „răspund la orice mesaj în maxim 24h în zilele lucrătoare"
- Procedura pentru urgențe — scurgere de apă, pana de curent, avarie gaz: cine suni, în ce ordine
- Vizitele la proprietate — preaviz minim 24-48 ore, ore rezonabile (9:00-20:00)
Dreptul la domiciliu al chiriașului
Odată ce a semnat contractul, chiriașul are drept la liniștea posesiei garantat constituțional. Nu poți intra fără acordul lui, indiferent de circumstanțe — chiar dacă tu ești proprietarul. Intrarea neautorizată poate constitui violare de domiciliu.
Reparații: cine plătește ce
Legea distinge clar între reparațiile locative (ale chiriașului) și cele structurale (ale proprietarului):
Proprietarul plătește
- Defecțiuni la instalații (țevi, coloana de apă, conducte gaz)
- Probleme structurale — igrasie din exterior, fisuri, acoperiș
- Defecțiuni la electrocasnicele incluse în contract (frigider, mașină spălat etc.)
- Lift, elemente comune, boiler dacă e proprietatea proprietarului
Chiriașul plătește
- Becuri, prize defecte uzate (dacă nu sunt instalație)
- Mici reparații: balamale, mânere, sigilii chiuvetă, baterie de duș uzată
- Daune produse din neglijență — geam spart, parchet zgâriat adânc
Sfat practic
Adaugă în contract o clauză clară: „Reparațiile cu valoare sub X lei sunt în sarcina chiriașului; cele peste X lei necesită acordul proprietarului." Un prag de 200-300 lei elimină 90% din disputele mici.
Cum gestionezi întârzierile la plată
Prima întârziere se tratează cu calm, nu cu amenințări. Escaladează gradual:
- Ziua 1-3: mesaj WhatsApp prietenos — „Bună ziua, am observat că nu a ajuns plata luna aceasta. Totul e în regulă?"
- Ziua 4-7: apel telefonic, ceri o dată concretă de plată
- Ziua 8-15: mesaj scris cu menționarea clauzei penalizatoare din contract
- Peste 30 de zile: somație formală scrisă, notifici intenția de reziliere
Penalitățile de întârziere (0,1-0,2%/zi) trebuie prevăzute explicit în contract pentru a fi legal executorii.
Când și cum reziliezi contractul din inițiativa ta
Ca proprietar, poți rezilia contractul din motive întemeiate:
- Neplata chiriei pentru 2+ luni consecutive
- Subînchiriere fără acordul tău
- Daune grave aduse proprietății
- Utilizarea proprietății în scopuri ilegale sau comerciale neautorizate
Atenție la rezilierea unilaterală
Rezilierea contractului fără motiv legal sau înainte de termen, fără acord, îl îndreptățește pe chiriaș la daune-interese. Consultă un avocat înainte de a acționa unilateral.
Rezumat rapid
- Stabilește regulile de comunicare în scris, de la început
- Reparații structurale = proprietar; uzură/daune = chiriaș
- Nu poți intra în apartament fără preaviz și acord — chiar dacă ești proprietarul
- Escaladează gradual la întârzieri de plată: mesaj → telefon → somație
- Rezilierea fără motiv legal e riscantă — consultă un avocat