Aproximativ 8-12% dintre proprietarii din România se confruntă cu neplata chiriei la un moment dat. Vestea bună: există o procedură legală clară care, cu documentele corecte pregătite de la bun început, poate rezolva situația în câteva săptămâni — nu luni.
Pasul 1: Somația scrisă (ziua 15-30 de întârziere)
Nu sări direct la tribunal. Somația scrisă rezolvă 70% din cazuri și este oricum obligatorie înainte de acțiunea în judecată:
- Trimite prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau email cu confirmare de citire
- Menționează suma exactă datorată, data scadenței și termenul de plată (ex. 10 zile)
- Precizează că în caz de nerespectare vei iniția proceduri legale și vei solicita rezilierea
- Păstrează copia somației și dovada de expediere
De ce contează somația scrisă
Somația stabilește data de la care curg penalitățile de întârziere (dacă sunt prevăzute în contract) și constituie dovada că ai încercat rezolvarea amiabilă — cerință prealabilă în orice acțiune judiciară.
Pasul 2: Medierea voluntară
Dacă chiriașul are o problemă temporară (job pierdut, urgență medicală), medierea poate salva relația și asigura recuperarea banilor fără costuri juridice:
- Propune un plan de plată eșalonat pe 2-3 luni
- Acordă o amânare de 30 zile cu penalități convenite
- Documentează orice înțelegere în scris, cu semnătură
Un mediator autorizat costă 200-500 lei pentru o ședință și conferă acordului valoare executorie — similar unui titlu executoriu.
Pasul 3: Rezilierea contractului
Dacă chiria restantă depășește 2 luni, ai dreptul legal la reziliere unilaterală:
- Trimite notificarea de reziliere prin poștă recomandată
- Specifică data până la care chiriașul trebuie să elibereze apartamentul (minim 30 de zile)
- Dacă nu respectă termenul, treci la procedura de evacuare
Procedura judiciară de evacuare
Există două căi, în funcție de urgență:
- Ordonanța de evacuare (procedură de urgență) — durează 2-4 săptămâni; necesită dovezi clare ale neplății
- Acțiunea de evacuare obișnuită — 2-6 luni; mai lentă, dar mai robustă pentru cazuri complexe
Contract cu clauză executorie = evacuare mai rapidă
Dacă contractul de chirie a fost autentificat la notar cu clauză executorie, executarea se face direct prin executor judecătoresc, fără a mai trece prin judecătorie. Costul autentificării (150-300 lei) se amortizează rapid în situații de neplată.
Costurile orientative ale unui dosar de evacuare: taxă de timbru 200-400 lei + onorariu avocat 1.500-3.000 lei pentru un caz simplu.
Ce poți reține din garanție
Garanția constituită la intrare poate acoperi:
- Chiria restantă
- Penalitățile de întârziere (dacă sunt prevăzute în contract)
- Daune aduse proprietății, documentate și evaluate
- Facturi de utilități neplătite pe care le-ai achitat tu
Dacă garanția nu acoperă întreaga sumă, poți acționa în judecată pentru diferență în cadrul aceluiași dosar sau separat.
Cum previi situațiile de neplată — selecția chiriașului
Cel mai eficient remediu e selecția corectă de la început:
- Cere fluturașul de salariu sau contractul de muncă — chiria nu ar trebui să depășească 30% din venitul net al chiriașului
- Verifică referințele — contactează proprietarul anterior
- Constituie garanție corectă (2 chirii) cu condiții clare de reținere în contract
- Folosește plata online — elimini scuzele și ai dovadă automată a fiecărei tranzacții
Pașii în ordine
- Ziua 1-14: mesaje și apeluri directe, încearcă rezolvarea amiabilă
- Ziua 15-30: somație scrisă recomandată cu confirmare de primire
- Ziua 30-60: propune medierea sau notifică rezilierea contractului
- Peste 60 zile: acțiune judiciară de evacuare
- Preventiv: contract notarial cu clauză executorie + garanție 2 chirii